| １． | 正しい記述です。建物について登記を行う事が借地権の対抗要件ですので、土地の名義が変わっても、対抗要件は無くなりません。借地借家法は借主を守る法律ですから、突然地主が変わって借地権を奪われるという話は考えられません。 |
| ２． | 登記に公信力はありませんので、登記簿の記載事項を信頼して不動産を取得した者は保護されません（権利は認められません） |
| ３． | 権利部の甲区には、所有権に関する事項が記録されます。抵当権は所有権ではありませんから、その登記記録は権利部の乙区に記録されます。 |
| ４． | 不動産登記法の規定により登記所に備え付けるべき地図に準ずる図面とは、公図を指し、公図には現地復元能力はありません。 |
【問４２】１
| １． | 宅地建物取引士は、不動産の鑑定評価をすることができません。不動産の鑑定評価をすることができるのは、不動産鑑定士だけです。 |
| ２． | 正しい記述です。不動産の鑑定評価は、その不動産が最も有効に利用された場合の価値を求める事を前提とします。 |
| ３． | 正しい記述です。不動産の鑑定評価は、原則として原価法、取引事例比較法および収益還元法を併用する事とされています。 |
| ４． | 正しい記述です。収益還元法は、自用の不動産についても適用する事ができます。 |
【問４３】３
| １． | 正しい記述です。契約の解除は、相手が履行に着手するまで可能です。 なお、履行とは、買主が残代金を支払う事、売主が不動産を引き渡す事を指します。 |
| ２． | 正しい記述です。結婚をしていない未成年者が、不動産の売買契約等の法律行為を行う場合は、法定代理人（両親等）の同意を得る必要があります。法定代理人の同意無しに締結した契約は、法定代理人が取り消す事ができます。 |
| ３． | 瑕疵担保責任の時効は、原則として、瑕疵がある事実を知った時から１年以内です。 |
| ４． | 正しい記述です。 |
【問４４】２
| １． | 正しい記述です。 |
| ２． | 賃貸人が普通借家契約を更新しない旨の通知を賃貸人に行う場合には、正当事由が必要ですが、賃借人が普通借家契約を更新しない旨の通知を賃貸人に行う場合には、正当事由は必要ありません。 |
| ３． | 正しい記述です。造作買取請求権を排除する特約は有効です。 |
| ４． | 正しい記述です。建物の引き渡しが借家権の対抗要件ですので、建物の名義が変わっても、対抗要件は無くなりません。借地借家法は借主を守る法律ですから、突然大家が変わって借家権を奪われるという話は考えられません。 |
【問４５】１
| １． | 準都市計画区域内において行う開発行為は、3,000㎡を超える場合、都道府県知事の許可が必要です。 |
| ２． | 正しい記述です。市街化区域内において行う開発行為は、原則として1,000㎡以下である場合には都道府県知事の許可は不要です。 |
| ３． | 正しい記述です。再開発事業は行政が行うので、行政に許可を得る必要はありません。 |
| ４． | 正しい記述です。区画整理事業は行政が行うので、行政に許可を得る必要はありません。 |
【問４６】２
| １． | 正しい記述です。 |
| ２． | 建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合、原則として、その全部について、防火地域の規制が適用されます。 |
| ３． | 正しい記述です。 |
| ４． | 正しい記述です。住居系用途地域の法定乗数は１０分の４です。 |
【問４７】３
| １． | 正しい記述です。 |
| ２． | 正しい記述です。なお、200㎡を超える部分については課税標準が３分の１になります。また、都市計画税にもこれと似た課税標準の特例があります。 |
| ３． | 新築住宅の課税価格の特例は、固定資産税にはありますが、都市計画税にはありません。 |
| ４． | 正しい記述です。 |
【問４８】１
| １． | 正しい記述です。 |
| ２． | 3,000万円の特別控除の特例は、所有期間に関係なく適用を受ける事ができます。 |
| ３． | 軽減税率の特例は、課税長期譲渡所得金額のうち、6,000万円以下の部分について適用されます。 |
| ４． | 3,000万円特別控除の特例と軽減税率の特例は、併用する事ができます。 |
【問４９】３
| (ア) | 建設協力金方式は、建物建設前に入居予定のテナントを募集し、テナントが拠出した保証金や建設協力金を元手として、土地所有者が建物を建設する事業方式です。ゆえに、この方式では、地主は土地を手放しません。 |
| (イ) | 事業受託方式は、地主が自分で資金調達（デベロッパーから斡旋を受ける場合もあります）し、建物の建設・管理・運営をデベロッパーに委託する事業方式です。ゆえに、この方式では、建物の名義は地主になります。 |
| (ウ) | 等価交換方式は、地主が土地を提供し、デベロッパーが建設資金を負担して建物を建設し、地主とデベロッパーが土地と建物を負担した金額に応じて共有する事業方式です。ゆえに、この方式では、建物の建設資金を地主が負担する必要がありません。 |
【問５０】４
| １． | 正しい記述です。理論上の収益率が期待収益率を上回ると、有利な投資と考える事ができます。 |
| ２． | 正しい記述です。NOI利回り＝年間の純収益(収入－費用)÷投資総額です。 |
| ３． | 正しい記述です。理論上の収入の現在価値の総和が投資額の現在価値を上回ると、有利な投資と考える事ができます。 |
| ４． | 借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入金の金利を「上回って」いる場合には、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できます。これを、レバレッジ効果と言います。 |
【問５１】１
| １． | 親族とは、６親等内の血族、配偶者および３親等内の姻族を言います。 |
| ２． | 正しい記述です。なお、普通養子縁組では、養子と実方の父母との親族関係は終了しません。 |
| ３． | 正しい記述です。協議離婚した場合、婚姻中に協力して築いた財産の分与を請求する事ができます（財産分与請求権）。 |
| ４． | 正しい記述です。 |
【問５２】２
| １． | 正しい記述です。契約者（保険料負担者）・被保険者・受取人が異なる死亡保険の保険金は、贈与税の課税対象となります。 |
| ２． | 使用貸借契約においては、借地権の評価額は０と見なされますので、贈与税はかかりません。 |
| ３． | 正しい記述です。無償の名義の変更は贈与です。 |
| ４． | 正しい記述です。 |
【問５３】３
| １． | 贈与税の申告書の提出先は、受贈者の納税地の所轄税務署長です。 |
| ２． | 贈与税の申告書の提出期間は、原則として、贈与を受けた年の翌年の２月１日から３月１５日までです。 |
| ３． | 正しい記述です。 |
| ４． | 贈与税の納付について認められる延納期間は、最長で５年です。なお、相続税の納付について認められる延納期間は、最長で20年です。 |
【問５４】３
| １． | 遺産分割には期限がありません。 |
| ２． | 遺産分割協議書は、共同相続人全員の署名捺印が必要ですが、実印である必要はなく、印鑑証明書の添付は必要条件ではありません。但し、実務上は実印と印鑑証明を用いて遺産分割協議書を作成する場合が多いです。 |
| ３． | 正しい記述です。 |
| ４． | 共同相続人全員の合意があった場合、遺産分割協議をやり直す事ができます。 |
【問５５】４
| １． | 正しい記述です。被相続人の資格や年金受給権などの一身専属権は、相続されません。 |
| ２． | 正しい記述です。 |
| ３． | 正しい記述です。贈与税の配偶者控除の趣旨は、配偶者の寄与分を無償で配偶者に移転するものですから、生前贈与加算の対象とはなりません。 |
| ４． | 相続時精算課税制度の適用を受けて取得した贈与財産は、贈与時の相続税評価額で相続財産に加算されます。 |
【問５６】２
遺産に係る基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。法定相続人の数には、相続を放棄した者を含め、養子は実子がいる場合１人まで数えますので、基礎控除額＝3,000万円＋600万円×４＝5,400万円となります。
【問５７】４
250千円×1.00＞200千円×0.99より、路線価が250千円の道路が正面道路となります。角地の相続税評価額＝(正面道路の路線価×奥行価格補正率＋側面道路の路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)×地積です。
【問５８】１
| １． | 宅地の相続税評価額は、利用の単位である１画地単位で計算します。 |
| ２． | 正しい記述です。路線価が無い土地は、倍率方式で相続税評価額を計算します。 |
| ３． | 正しい記述です。 |
| ４． | 正しい記述です。 |
【問５９】１
| １． | 相続税の延納に際して提供する担保財産は、相続財産に限りません。相続人固有の者や、共同相続人の財産なども担保とする事ができます。 |
| ２． | 正しい記述です。 |
| ３． | 正しい記述です。物納の収納価格は、相続税の課税価格計算の基礎となった価格です。評価減の特例を適用して相続税を安く抑えた後、物納で高く買い取ってもらう事はできません。 |
| ４． | 正しい記述です。抵当権が設定されている財産は、換金が大変困難ですので、物納不適格財産とされます。 |
【問６０】４
| １． | 正しい記述です。 |
| ２． | 正しい記述です。 |
| ３． | 正しい記述です。 |
| ４． | 結婚・子育て資金の非課税の特例は、受贈者１人につき1,000万円まで（結婚資金は300万円まで）が非課税となります。 なお、教育資金の非課税の特例は、受贈者１人につき1,500万円まで（学校等以外の費用は500万円まで）非課税となります。 |
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